Immeuble insalubre ou en état de péril : que faire ?

Vous êtes propriétaire d’un immeuble en mauvais état ? Il est peut-être insalubre, indécent ou en état de péril. Attention, n’importe qui peut faire un signalement à la mairie qui devra obligatoirement déclencher une procédure ! Alors comment savoir si votre immeuble est concerné et que faire pour y remédier ?

Depuis l’effondrement de deux immeubles à Marseille le 5 novembre 2019, la lutte contre les logements insalubres s’est renforcée. Le reportage « Complément d’Enquête » diffusé le 11 avril 2019 sur France 2 en a rappelé les principaux axes. Tour d’horizon de ce qu’est un immeuble insalubre, indécent ou en état de péril, des sanctions encourues par le propriétaire et des solutions qui s’offrent à lui pour les éviter.

Immeuble insalubre

Immeuble insalubre : définition

Un immeuble insalubre est défini par la loi du 13 avril 1850 comme un « logement qui se trouve dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de ses habitants ».

A ce titre, il est également un logement indécent au sens de l’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

On parle d’insalubrité lorsque c’est l’état de l’immeuble ou de son occupation qui sont en cause. A l’inverse, s’il est question de la solidité de l’immeuble, on parle alors d’état de péril.

Immeuble insalubre : critères

Lorsqu’un signalement est fait au maire de la commune, Le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) ou des agents d’une Agence Régionale de Santé (ARS) visitent l’immeuble et réalisent un rapport. Celui-ci est transmis au Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques (Coderst) qui se prononce sur la réalité, les causes et les solutions de l’insalubrité de l’immeuble.

Pour ce faire, le Coderst se base sur les critères d’insalubrité fixés par les articles L 1331-1 à 1331-31 du Code de la santé publique :

• Sécurité : état des réseaux d’électricité et de gaz…
• Salubrité : étanchéité, isolation thermique…
• Risques sanitaires : Plomb, amiante…
• Equipements collectifs : eaux usées, évacuation des déchets …
• Usage : usage des lieux, activités nuisibles…
• Entretien : propreté, maintenance
• Présence d’animaux nuisibles : insectes, rongeurs…

L’immeuble insalubre peut donc être déclaré suite à des problèmes avérés de :

• Non décence
• Locaux impropres à l’habitation
• Habitat indigne
• Non-conformité au Règlement sanitaire départemental

Insalubrité remédiable ou irrémédiable ?

Selon l’ampleur des problèmes identifiés, on parle d’insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Ainsi, le préfet prend un arrêté d’insalubrité remédiable lorsqu’il est possible d’effectuer des travaux pour remédier à l’insalubrité de l’immeuble. Le propriétaire peut alors les effectuer lui-même ou vendre son immeuble à un marchand de biens. En effet, ces derniers achètent le bien pour le rénover et ensuite le revendre.

Lorsqu’il est impossible de réaliser des travaux ou que leur coût dépasse celui d’une reconstruction, le préfet prend un arrêté d’insalubrité irrémédiable. Le propriétaire doit alors reconstruire intégralement l’immeuble. S’il n’en a pas les moyens ou l’envie il peut également vendre son immeuble à un promoteur. C’est lui qui se chargera de démolir le bâti existant pour reconstruire un nouvel immeuble.

Le préfet peut également prononcer une interdiction d’habiter temporaire dans les lieux.

Immeuble insalubre : risques encourus

L’article 1337-4 du Code de la santé publique fixe les peines encourues par le propriétaire de l’immeuble insalubre. Elles peuvent notamment être prononcées s’il ne réalise pas les travaux dans le délai fixé ou s’il continue à louer les logements insalubres.

Le propriétaire de l’immeuble insalubre encourt alors jusqu’à :

• 3 ans d’emprisonnement
• 100 000 € d’amende
• Peines complémentaires (confiscation du bien, interdiction d’acheter des logements…)

Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, les peines complémentaires de confiscation de l’immeuble et d’interdiction d’acquérir un bien d’habitation pendant 10 ans deviennent obligatoires sauf motivation contraire du procureur. Lorsque la confiscation est jugée être d’utilité publique, l’indemnité d’expropriation peut également être confisquée.

Immeuble en péril ou menaçant ruine

Immeuble en péril ou menaçant ruine : définition

On parle d’immeuble en péril (ou menaçant ruine) lorsque la solidité du bâtiment est en cause. Ainsi, l’état de péril imminent qui engendre un procédure urgente et l’état de péril non imminent qui engendre une procédure ordinaire.

Contrairement à l’immeuble insalubre, seuls les risques d’effondrement sont pris en compte dans cette procédure.

Immeuble en péril ou menaçant ruine : critères

Lorsqu’une procédure de péril est engagée, le maire saisit le tribunal administratif pour qu’il désigne un expert en charge de vérifier la solidité de l’immeuble. Celui-ci conclut s’il y a existence d’un péril et s’il est imminent ou non.

Pour définir si l’immeuble est en état de péril, les critères suivants sont pris en compte :

• Effondrements des escaliers, garde-corps, balcons, toiture ou planchers
• Chutes de pierres

Immeuble en péril ou menaçant ruine : risques encourus

L’article L511-6 du Code de la construction et de l’habitation fixe les peines encourues par le propriétaire de l’immeuble en péril. Elles peuvent notamment être prononcées s’il ne réalise pas les travaux dans le délai fixé.

Le propriétaire de l’immeuble en péril encourt alors jusqu’à :

• 3 ans d’emprisonnement
• 100 000 € d’amende
• Peines complémentaires (confiscation du bien, interdiction d’acheter des logements…)
• Astreinte de 1 000 €/jour

En fonction du rapport de l’expert, la démolition totale ou partielle de l’immeuble peut être requise. En cas de péril imminent et d’inaction du propriétaire la mairie peut réaliser elle-même la démolition, au frais du propriétaire et majorés d’intérêts.

Immeuble insalubre ou en état de péril : que faire ?

Un immeuble devient généralement insalubre suite à un entretien insuffisant de la part du propriétaire ou à des conditions particulières ayant engendrés des problèmes sanitaires (ponts thermiques, dégâts des eaux…). L’idéal reste bien sûr de veiller continuellement à maintenir le bien en bon état. En effet, les problèmes accumulés au fil des années peuvent aboutir à un budget travaux difficile à financer.

Toutefois, même si le propriétaire ne souhaite pas ou n’a pas les moyens d’effectuer les travaux, il reste une solution. Vendre l’immeuble.

En effet, un immeuble insalubre ou en péril peut être acheté en l’état par un investisseur ou un marchand de biens, voir même un promoteur. Le premier effectuant les travaux dans l’optique de relouer le bien, le deuxième dans celle de le revendre, et le dernier dans celle d’une opération de démolition-construction.

Lorsqu’un immeuble est susceptible d’être insalubre ou en état de péril il reste fortement conseillé de se rapprocher d’un professionnel. Celui-ci pourra déterminer la meilleure stratégie à adopter.