Comment vendre un immeuble à Paris

Vendre un immeuble en bloc à Paris nécessite une connaissance sectorielle et structurelle importante et également de bien connaitre les problématiques de chaque acquéreur. En effet, le marché Parisien, bien que très tendu, nécessite de maîtriser les attentes des différents types d’acquéreurs concernant le rendement, l’occupation, le prix au m² et la valeur ajoutée (travaux, revalorisation des baux, etc).

Un immeuble dont le prix est bien défini peut se vendre en moins de 24h sans condition suspensive. Cependant, il faut une bonne connaissance des acquéreurs et des spécificités des immeubles pour déterminer le prix le plus élevé permettant d’obtenir des offres. Au-delà de ce prix, les acquéreurs risquent d’être découragés et il sera d’autant plus difficile par la suite de susciter leur intérêt pour cet immeuble.

Il ne suffit plus d’avoir un immeuble à Paris pour le vendre dans la minute à n’importe quel prix !

A qui vendre un immeuble à Paris ?

Vendre un immeuble à Paris peut se faire auprès de différents profils d’acquéreurs. En fonction de ses caractéristiques, chaque immeuble pourra intéresser une ou plusieurs de ces cibles. Il est important de connaître ces différents profils pour obtenir l’offre aux meilleurs prix et conditions possibles.

On distingue deux principaux profils d’acquéreurs :

Les marchands de biens

Ces acquéreurs recherchent un prix au m² faible ou un potentiel de valorisation (changement de destination, augmentation des loyers, changements de locataires commerciaux, surélévations) pour vendre à la découpe (ou parfois vendre en bloc) en générant une marge.

Les marchands de biens sont intéressants à cibler pour les immeubles avec de faibles loyers (loi 48, baux commerciaux anciens…), des procédures en cours (impayés, squats, expulsions, arrêté de péril…) ou d’importants travaux à prévoir (réhabilitation, surélévation, arrêté de péril…).

Les investisseurs

Les investisseurs recherchent principalement un rendement. Celui-ci varie en fonction du type d’immeuble, de l’emplacement, des travaux à réaliser, du type de locataires et de la valeur ajoutée potentielle. Cependant, un rendement attractif n’est pas toujours suffisant car l’immeuble doit également présenter un prix au m² cohérent avec le marché.

Parmi les investisseurs, il existe plusieurs catégories :

– Les particuliers : Budget de 5 M€ maximum, immeubles d’habitation

– Les foncières : Budget de 2 M€ minimum, tout type d’immeubles

– Les institutionnels : Budget de 20 M€ minimum, immeubles commerciaux et de bureaux

Les investisseurs sont intéressants à cibler pour les immeubles avec de bons loyers, peu ou pas de procédures en cours ni de travaux.

Cependant, la qualité et la fiabilité des acquéreurs est hétérogène. Seul un professionnel saura vous aider à éviter les pièges inhérents au marché des immeubles en bloc : incapacité à se financer, offres mirobolantes qui s’amenuisent au fur à mesure de l’avancée du dossier, désistements avant la signature de la promesse, demandes de documents impossibles à fournir qui finissent sur des négociations de prix…

La plupart des ventes se font offmarket. En effet, les commercialisations en ligne démultiplient les risques cités précédemment. Un professionnel spécialisé est indispensable pour cibler les acquéreurs fiables et les mieux offrants.

A quel rendement vendre un immeuble à Paris ?

Les rendements attendus sur Paris sont compris entre 2 et 6 %. Les principaux facteurs qui influent sur le rendement attendu sont les suivants :

• Le secteur : chaque arrondissement/rue va avoir un rendement différent
• La destination : habitation, bureaux, commerces
• Le type d’immeuble : pierre de taille ou immeuble plus moderne
• Le type de baux : nu, meublé, 3/6/9, ferme
• Le type de locataire commercial : grande enseigne, restaurant, kebab (si concerné)

On pourra sortir des rendements attendus si, entre autres, les loyers sont sous évalués et que le prix au m² reste intéressant. Par exemple, il est possible de vendre à 1 % de rendement si le prix au m² est décoté de plus de 20/30%. A contrario, il sera impossible de vendre à 2 % de rendement dans le 20ème à 10 000 € du m² sur des loyers déjà optimisés au maximum de l’encadrement des loyers.

Attention, avec l’augmentation récente des taux d’intérêts, les immeubles avec un faible rendement (inférieur à 4%) sont de plus en plus difficiles à vendre.

A quel prix au m² vendre un immeuble à Paris ?

Le prix au m² varie énormément d’un arrondissement à l’autre et d’un immeuble à l’autre. Selon les notaires, au 2^e trimestre 2022, les prix vont de 8 810 €/m² dans le 19^e à 14 390 €/m² dans le 6^e. De même, au sein d’un même arrondissement il peut y avoir des écarts significatifs. Ainsi, Notre Dame des Champs affiche 13 940 €/m² contre 15 780 €/m2 à Saint Germain des Près. Toutefois, ces éléments de prix au m² ne concernent que les appartements à la découpe. Il sera compliqué de vendre un immeuble en bloc à ce prix (nous verrons toutefois que c’est possible dans certaines conditions).

Attention il est commun de voir des propriétaires appliquer les prix au m² du secteur aux commerces voir même aux caves et aux parties communes. Nous rappelons ici que le prix au m² indiqué sur le site des notaires ne compte que la surface habitable des logements.

Le prix au m² des notaires ne prend donc pas en compte les parties communes, caves et parkings des immeubles en bloc. De même, le prix au m² des logements ne peut s’appliquer aux commerces ou bureaux. La valeur de ces derniers est d’ailleurs plutôt définie par leur rendement actuel ou potentiel selon qu’ils soient vides ou loués.

Quels facteurs impactent le prix de vente d’un immeuble à Paris ?

Au-delà de la méthodologie classique pour estimer un immeuble en bloc, certains facteurs peuvent impacter le prix de vente à la hausse ou à la baisse.

En effet, les prix au m² parisiens étant élevés et les loyers encadrés, plusieurs éléments peuvent impacter fortement le prix. Il est donc essentiel d’avoir un état locatif à jour contenant pour chaque lot :

• Destination (habitation, commerce, bureau…)
• Bail (type, date)
• Surface carrez
• Loyer hors charges
• Diagnostics (notamment le DPE)

Ces informations permettent de mesurer l’impact sur le prix de vente de différents éléments. Le prix devra être revu à la hausse ou à la baisse en fonction de différents facteurs.

Facteurs limitant le prix d’un immeuble à Paris

– Loyers bas, en particulier dans le cadre de baux longs ou difficilement expulsables (baux commerciaux, « loi 48 » …)

– Impayés

– Commerces à mauvaise réputation (bars à chicha, kebab, tacos, boite de nuit…),

– Grands logements (au-delà du F2, le barème d’encadrement des loyers est bien moins avantageux)

– Appartements non meublés (le barème d’encadrement des loyers et la fiscalité sont moins avantageux en nu qu’en meublé)

– Travaux à faire (toiture, lots, ravalement, parties communes, fenêtres, renouveau énergétique, arrêté de péril…)

– Immeuble sans cachet ou mal agencé

– Appartement et commerce inclus dans le même bail commercial. En effet, le prix au m² de l’appartement est alors valorisé selon le même rendement que celui attendu pour le commerce. Celui-ci est supérieur au rendement attendu pour un logement. La valorisation de l’appartement sera donc plus faible si le loyer est en-dessous du marché. Il en va de même si le locataire n’est pas de bonne qualité.

En cas de renouvellement de bail nous vous recommandons de dissocier les baux des logements et des commerces.

Facteurs augmentant le prix d’un immeuble à Paris

A contrario, les éléments suivants pourront augmenter le prix de vente des immeubles à Paris :

– Proximité d’un métro ou point d’intérêt particulier (monument, école, bassin d’emploi)

– Locataires attractifs (grandes enseignes, pharmacie)

– Baux longs (uniquement si locataires attractifs)

– Loyers au plus haut de l’encadrement (idéalement en meublé sur des petites surfaces)

– Qualités architecturales particulières (pierre de taille, immeubles haussmanniens, belles façades…)

– Présence d’accessoires (ascenseurs, terrasses, balcon, caves, parkings…)

– Possibilités de surélévation

Attention, pour valoriser un potentiel de surélévation il faut accepter de vendre avec une condition de permis. Celle-ci peut durer de 6 à 18 mois.

De plus, il faut prendre en compte la marge de l’acquéreur et les coûts de construction importants.

Conclusion

Finalement, pour vendre un immeuble à Paris au meilleur prix, il faut cumuler tous les critères vus précédemment : forte occupation, loyers optimisés, pas de travaux…

Les agences traditionnelles traitent rarement des immeubles en bloc. Leur réseau ne leur permet donc que difficilement de trouver des acquéreurs fiables. Seul un intermédiaire spécialisé comme France Immeuble dispose des compétences et d’un réseau dédié aux immeubles. Y faire appel permet d’éviter les pièges de ce type de commercialisation.

Ayant parfaitement confiance en nos estimations et nos capacités à vendre vos biens, nous ne prenons sur Paris que des mandats courts. Ainsi, la plupart de nos mandats parisiens ne durent que 2 semaines (contre 12 mois pour les agences classiques). Nous sommes persuadés d’obtenir la meilleure offre pour votre immeuble durant ces deux semaines. Demandez votre estimation gratuite.