Comment estimer un immeuble de rapport ?

Estimer un immeuble ne se fait pas de la même façon que pour un appartement ou une maison. En effet, un immeuble de rapport est un bien immobilier destiné à générer un revenu à son propriétaire. Ainsi, à la différence d’une résidence principale, sa valeur est principalement liée à ses qualités financières.

Estimer un immeuble : différences avec une résidence principale

Estimer un immeuble présente de nombreuses différences avec l’estimation d’un appartement ou d’une maison. Effectivement, un immeuble de rapport est destiné à générer un revenu à son propriétaire. Son prix est donc principalement lié à son rendement.

Toutefois, à l’instar des autres placements financiers, ce dernier varie selon les risques encourus. En effet, le rendement d’un actif est directement lié aux risques de perte en revenus ou en capital qu’il représente.

La première étape consiste donc toujours à évaluer les « fondamentaux » du bien. C’est à dire les bases concrètes qui garantissent la valeur du capital investit dans l’immeuble et sa capacité à générer des revenus de façon pérenne.

Analyser les fondamentaux d’un immeuble

La première chose à étudier dans le but d’estimer un immeuble est son emplacement. Tous les professionnels de l’immobilier vous le diront, la règle d’or tient en trois mots « LOCATION, LOCATION, LOCATION » comprenez « EMPLACEMENT, EMPLACEMENT, EMPLACEMENT ».

Etude de l’emplacement

Pour l’emplacement, ne vous arrêtez pas à l’échelle de la ville ! Etudiez également l’attractivité du quartier et même de la rue. L’idéal est d’être le plus proche possible des transports, des commerces, des écoles et autres points d’intérêts. Dans le cas d’un emplacement commercial par exemple, quelques mètres peuvent faire une énorme différence !

Etude du bâti

La deuxième chose à étudier est la qualité du bâti. De quels matériaux est constitué l’immeuble ? Les fondations sont-elles saines ? La toiture est-elle en bon état ? La façade doit-elle être ravalée ? Tous les gros travaux à venir impacteront la rentabilité du bien. Il faut donc les prendre en compte dans le calcul du prix.

Etude de l’état intérieur

Intéressons-nous maintenant à l’intérieur des locaux. Tout d’abord, vérifiez avec précaution la conformité du bien et des différents lots vis-à-vis des normes d’assainissement, de gaz et de l’électricité. Vous trouverez cette information dans les diagnostics obligatoires. En effet, une mise en conformité peut être imposée lors de la transaction, faisant augmenter la facture.

L’aménagement actuel, l’état des murs, des sols et des éventuels meubles sont également à prendre en compte. Le poids de tels travaux est d’autant plus important dans les secteurs où le niveau de loyers et de prix au m² est bas. Il peut alors devenir difficile de rentabiliser les opérations de rénovation.

Vous pouvez également vérifier la cohérence du découpage des surfaces par rapport à la demande locative. En effet, des typologies de lots ne correspondant pas à la demande engendreront de grandes périodes de vacance venant impacter le rendement locatif annuel du bien.

Santé financière des locataires

Enfin, il est fortement conseillé d’étudier la santé financière des locataires. Après tout, ce sont eux qui génèrent le revenu locatif. S’ils ne payent plus, l’immeuble n’est plus rentable. Pour les immeubles de logement il est très difficile de connaître l’état des finances des particuliers occupants. Si les quittances de loyer indiquent un impayé, le prix devra s’en ressentir. Pour les locataires professionnels, il en va de même en cas de mauvaise santé financière apparaissant dans les bilans ou sur société.com.

Analyse des opportunités

Au delà de ses qualités intrinsèques, l’immeuble peut présenter des possibilités d’optimisation : résiduel foncier, division de lots ou du terrain, aménagement des combles, surélévation… Une analyse détaillée du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville permettra de les identifier et potentiellement d’augmenter la valeur de l’immeuble de rapport.

L’analyse des fondamentaux permet d’identifier les risques en perte de capital et manque à gagner ainsi que les opportunités de plus-value, projet marchand ou de restructuration.

Analyser les flux financiers

Désormais, vous connaissez les opportunités et les risques liés à l’immeuble que vous souhaitez estimer. Il est temps de s’intéresser aux flux financiers du bien.

Déterminer les revenus générés

Concentrons-nous d’abord sur le cas des lots loués au moment de l’estimation de l’immeuble. Bien sûr le montant des loyers actuels est très important mais il ne faut pas oublier deux choses. La première, est qu’un état locatif à un instant T ne représente pas forcément l’occupation moyenne de l’immeuble.

En effet, même si un bien est intégralement loué à une certaine date, il se peut que des locataires quittent régulièrement leur logement. Ainsi, l’occupation moyenne sur une année est peut-être de 80 % au lieu de 100 %. Basez-vous donc sur l’occupation réelle du bien au cours des dernières années.

Il est également possible que les baux actuels ne soient pas en cohérence avec le marché locatif local. Selon les cas, les loyers actuellement perçus peuvent être plus bas que ceux pratiqués aux alentours ou à l’inverse plus haut. Le loyer pris en compte pour estimer l’immeuble doit être cohérent avec celui du secteur.

Enfin, attention à bien prendre en compte le loyer Hors Charges (HC) et non le loyer Charges Comprises (CC) ! Des outils comme meilleursagents.com ou lavieimmo.com peuvent vous aider à vous faire une idée du niveau de loyer du secteur. Il faudra ensuite affiner ce montant avec les exemples réels que vous trouverez sur internet ou en agence.

Evaluer les charges

Un immeuble de rapport étant un produit financier, son véritable rendement ne s’apprécie qu’une fois les charges déduites. Des charges non récupérables importantes impacteront la rentabilité et donc la valeur du bien.

En cas de monolocataire ou de vacance fréquente, même les charges dites récupérables pourraient également impacter la rentabilité.

Flux financiers à analyser :

• Loyer HC total annuel (réel et potentiel)
• Charges récupérables (fixes et variables)
  • Entretien des parties communes
  • Entretien ascenseur
  • Eau
  • Electricité
  • TEOM
  • …
• Charges non récupérables
  • Taxe foncière si habitation
  • …

Analyser la concurrence

Comme dans tout marché, l’immeuble estimé est en concurrence avec d’autres biens similaires à proximité. Il faut donc s’assurer que le prix et le rendement proposé par l’immeuble analysé sont cohérents, si ce n’est meilleurs que les offres concurrentes.

Pour ce faire, il convient de trouver les immeubles en vente à proximité et de sélectionner ceux comparables. Dans l’idéal, vous devriez comparer l’immeuble à estimer avec des biens à destination identique (logements, bureaux, commerces…), d’une superficie équivalente (pas plus de 10% d’écart) et d’un standing proche appartements rénovés, à rafraîchir…).

Il faut veiller à ce que l’immeuble analysé soit compétitifs par rapport aux autres biens en vente dans le secteur.

Attention, les immeubles se vendant principalement off market, la concurrence n’est pas toujours visible.

Déterminer le prix d’un immeuble

Le prix d’un immeuble de rapport dépend principalement de deux critères limitants que sont le prix au m² et le rendement net de charges.

Déterminez donc en premier lieu une fourchette de prix au m² et le rendement moyen de la ville pour constituer une base de travail. Des outils comme immonotaires.fr, meilleursagents.com, lavieimmo.com ou encore linternaute.com vous aideront à vous faire une idée des prix et des loyers du secteur. Vous pouvez également calculer la rentabilité attendue à partir de ces informations.

En fonction des fondamentaux du bien, affinez son positionnement dans cette fourchette de prix selon ses forces et ses faiblesses. Pour confirmer le prix obtenu, utilisez l’outil Patrim pour comparer avec les derniers biens vendus de surface et standing équivalents. 

Enfin, à partir de ce prix affiné, vérifiez si les revenus générés permettent d’atteindre la rentabilité nette attendue. Si ce n’est pas le cas, corrigez le prix du bien jusqu’à ce qu’il corresponde aux deux critères limitants.

En revanche, pour déterminer la majoration de prix suite à une optimisation telle que la surélévation ou un projet de promotion immobilière, il est recommandé de se rapprocher de professionnels du secteur.

D’une façon générale, le prix final peut différer d’environ 10 à 20 % du prix initialement obtenu. Attention toutefois, seul un professionnel de l’immobilier spécialisé sur ce type de biens peut estimer avec précision un immeuble. Chaque bien est différent et nécessite donc une analyse précise spécifique prenant en compte tous ses aspects.