Vendre un immeuble avec un mauvais DPE

La loi Climat et Résilience, adoptée en août 2021, vise à accélérer la transition énergétique de la France en réduisant les émissions de gaz à effet de serre. Parmi ses mesures phares, la loi impose des restrictions progressives sur la location des immeubles au mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE) obligeant certains propriétaires à vendre un immeuble avec un mauvais DPE . En effet, les premières interdictions de louer sont déjà apparues en 2023 pour les appartements classés G. A partir de 2028, il sera également interdit de louer des immeubles dont le DPE est classé E et F. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à rénover leurs immeubles pour les rendre plus performants énergétiquement.

Cette interdiction est d’autant plus impactante pour les propriétaires d’immeubles puisque plusieurs, si ce n’est tous les lots d’un bien, peuvent être concernés.

Certains propriétaires font donc face à un véritable problème puisqu’il leur est parfois impossible de payer ou de faire financer ces travaux. Pour ces derniers, la vente de leur immeuble reste donc la seule solution.

Qu’est ce que le DPE

Le DPE est un diagnostic obligatoire pour la location et la vente d’un bien et qui permet d’évaluer la consommation énergétique d’un bien. Les DPE sont classés de A à G : A étant la catégorie la plus performante et G la plus énergivore.

Les immeubles avec un DPE en F ou G sont souvent des bâtiments anciens qui ne sont pas isolés correctement qui consomment beaucoup d’énergie.

Les conséquences d’un mauvais DPE pour les propriétaires d’immeubles

Suite à la loi climat, tous les logements d’habitation énergivores loués en nu ou en meublé (à l’exception des meublés de tourisme) seront considérés comme insalubres et donc impossible à louer selon l’échéancier suivant :

• D – 1er janvier 2034
• E – 1er janvier 2028
• F – 1er janvier 2025
• G – 1er janvier 2023 (< 450 kwh/m² )

A ce titre, un mauvais DPE peut avoir des conséquences catastrophiques pour les propriétaires d’immeubles s’ils ne peuvent par réaliser les travaux comme :

• La perte en loyer consécutive à l’interdiction de location des logements vides
• La perte en loyer consécutive à l’interdiction de réviser le loyer selon l’IRL des logements occupés
• La perte en attractivité pour les locataires
• La perte en valeur du bien pour les aquéreurs

Les options pour les propriétaires d’immeubles mal notés au DPE

Les propriétaires d’immeubles dont le DPE est inférieur à C ont plusieurs options à leur disposition :

• Rénover l’immeuble: C’est la solution la plus coûteuse, mais elle permet d’améliorer la performance énergétique du bâtiment et d’augmenter sa valeur immobilière. Il existe de nombreuses aides financières et incitations fiscales disponibles pour soutenir la rénovation énergétique des bâtiments.
• Réaliser des travaux d’amélioration: C’est une solution intermédiaire qui permet d’améliorer légèrement la performance énergétique du bâtiment sans engager de gros travaux. Cette solution provisoire permettra de gagner du temps en passant par exemple de G à F mais ne sera pas viable sur le long terme.
• Vendre l’immeuble: C’est la solution la plus simple et la plus rapide. Cependant, il est important de noter que vendre un immeuble avec un mauvais DPE entrainera une perte de valeur liée à sa mauvaise performance énergétique.

Vendre son immeuble avec un mauvais DPE : conseils pratiques

Si vous souhaitez vendre un immeuble avec un mauvais DPE, il est important de prendre certaines précautions :

• Faites réaliser un DPE par un diagnostiqueur immobilier certifié. Nous recommandons toutefois de vérifier les DPE fournis par les diagnostiqueurs. Cela vous permettra d’éviter tout erreur de leur part et maximisera vos chances d’être bien notés. Vous trouverez ci après un exemple de vérification que nous avons menée sur l’un des logements d’un de nos clients. Nous sommes passés d’un lettrage G à + 450 kwh/m²/an à un logement F soit 2 ans de différé avant l’interdiction de louer.

• Communiquez le DPE aux potentiels acheteurs dès le début du processus de vente. Il est important d’être transparent sur la performance énergétique du bien pour éviter les renégociations ou bien les annulations d’achat. Nous rappelons que la réalisation des diagnostics avant la vente et notamment avant la publicité est obligatoire.

• Soyez prêt à négocier le prix de vente. La valeur de l’immeuble sera forcément inférieure à celle d’un bien similaire avec un bon DPE.

Estimer le cout des travaux pour vendre un immeuble avec un mauvais DPE : La meilleure façon de limiter la négociation !

Le DPE indique précisément quels travaux sont à prévoir pour augmenter la performance énergétique. Il mentionne également une fourchette de prix pour donner à l’acquéreur une indication quant au coût de ces travaux.

Les travaux généralement recommandés pour améliorer la performance énergétique de votre immeuble sont :

• L’isolation des murs, plafonds et planchers.
• Le changement des fenêtres et portes ,
• L’installation de ventilation contrôlée,
• L’installation d’une pompe à chaleur pour le chauffage et l’eau chaude

Le plus impactant reste toutefois la pompe à chaleur. En effet, dans 90 % des cas, l’installation d’une pompe à chaleur va vous faire progresser de plusieurs lettres. Attention toutefois, la pompe à chaleur dégageant une chaleur douce, il faut s’assurer que l’appartement soit suffisamment isolé pour permettre un chauffage suffisant. Par ailleurs, le coût d’installation d’une pompe à chaleur est de plusieurs milliers d’euros.

Dans le cadre d’une vente, nous recommandons de seconder cette estimation par le devis d’un ou plusieurs artisans. Cela vous permettra de réduire la négociation et l’appréhension de l’acquéreur.

A qui vendre un immeuble avec un mauvais DPE ?

Vendre un immeuble avec un mauvais DPE nécessite une certaine expertise afin de pas vendre à perte. La réalisation des diagnostics et de devis permettra de réduire la négociation des futurs acquéreurs. Ces derniers sont généralement des investisseurs qui rénovent, relouent puis perçoivent des loyers. Les marchands de biens sont également une cible intéressante. Ces derniers vont rénover puis revendre l’immeuble lot par lot en dégageant un bénéfice. Attention, il faut que l’opération soit financièrement intéressante même si des travaux sont à faire. On déduit donc généralement le prix des travaux du prix de vente en appliquant une décote selon la complexité et la durée des travaux éventuels.

Chez France Immeuble, nous pouvons vous accompagner et estimer votre immeuble en prenant en compte sa performance énergétique. En nous confiant la vente de votre immeuble, vous vous assurez de trouver la meilleure offre pour votre bien.