Droit de préemption lors de la vente d’un immeuble en bloc

La vente d’un immeuble en bloc est différente en bien des points à la vente d’un lot seul, notamment en ce qui concerne le droit de préemption du locataire et le congé pour vente. En effet, quand le locataire dispose d’un droit de préemption automatique lors de la vente du bien qu’il occupe pour un lot seul, il n’en dispose par forcément avec la vente d’un immeuble en bloc.

Cas particulier des locaux commerciaux et artisanaux

Lors de la vente d’un immeuble en bloc, les locataires de locaux commerciaux ou artisanaux ne bénéficient pas d’un droit de préemption. L’article L145-46-1 du Code de commerce le précise en ces termes :

Art. L145-46-1 du Code de commerce :

« [Le droit de préemption] n’est pas applicable en cas de […] cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. »

Cas où le locataire ne dispose PAS de droit de préemption

Pour les locaux d’habitation et professionnels, la loi du 31 décembre 1975 fixe plusieurs exceptions au droit de préemption.

• L’acquéreur de l’immeuble est un parent ou allié jusqu’au 4ème degré du propriétaire.
• L’acquéreur est un organisme HLM ou une société mixte sous conditions.
• La mairie utilise son droit de préemption urbain.
• L’immeuble comporte moins de 6 logements.
• L’immeuble comporte au moins 6 logements et l’acquéreur s’engage à prolonger les baux pour une durée minimale de 6 ans.

Précisions sur le nombre de logements :

Est considéré comme « logement » un lot qui n’est pas impropre à l’habitation et qui répond aux critères de décences du décret du 30/01/2002. On note parmi ces critères l’obligation de disposer d’une pièce principale de plus 9m² à 2m20 de hauteur sous plafond, d’une installation sanitaire privative comprenant un WC et séparée de la cuisine ainsi que de la pièce principale. Sont donc exclus de ce calcul, entre autres, les chambres de bonnes.​

Cas où le locataire dispose d’un droit de préemption

Lors de la vente d’un immeuble en bloc occupé, l’acquéreur peut vouloir donner congé aux locataires en place ou ne pas renouveler leurs baux. C’est notamment le cas lorsqu’il souhaite faire des travaux, passer en baux meublé ou vendre à la découpe.

Dans ce cas, et si l’immeuble comporte plus de 6 logements, le locataire dispose d’un droit de préemption. Bien que celui-ci ne porte que sur le lot qu’il occupe, cela peut générer de nombreuses contraintes et même mettre en péril la vente en bloc de l’immeuble.

Conséquences du droit de préemption

En effet, le propriétaire-bailleur doit notifier aux locataires les conditions de prix et de vente de l’immeuble et du lot concerné. Cette notification doit être effectuée à minima par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le propriétaire doit annexer à ce courrier plusieurs pièces. D’abord, un diagnostic technique portant sur la santé générale de l’immeuble. Ensuite, et surtout, un projet de règlement de copropriété. Or, la plupart des immeubles vendus en bloc ne sont pas en copropriété.

La préemption d’un seul locataire engendre donc l’obligation de la créer. La procédure peut vite devenir longue et coûteuse. De plus, le vendeur risque d’être contraint de vendre l’immeuble à la découpe. En effet, peu d’acquéreurs recherchent des immeubles en copropriété.

Notification du droit de préemption

Forme de la notification

La notification faite aux locataires doit contenir un diagnostic technique et un projet de règlement de copropriété. Elle doit également comprendre, sous peine de nullité, l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.

Cette notification doit être adressée à chacun des locataires. Elle peut être adressée par lettre en recommandée avec avis de réception, acte d’huissier de justice, intervention d’un magistrat du ministère public ou d’un officier de police judiciaire.

En présence de locataires pacsés ou mariés, une notification doit être envoyée à chacun d’entre eux.

Portée et durée

La notification vaut offre de vente du lot occupé, et non de l’immeuble en intégralité. Le prix et les conditions de la vente en bloc sont indiquées à titre informatif. Cette offre est valable 4 mois à compter de sa réception.

Si le locataire accepte l’offre dans le délai, il dispose de 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur pour signer l’acte de vente authentique. Ce délai est étendu à 4 mois en cas de recours à un emprunt.

Si le locataire refuse ou n’accepte pas dans le délai, le propriétaire est libre de vendre le logement à un tiers .

Second droit de préemption

Attention, si le propriétaire vend à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur que celles précisées dans la première notification, le notaire doit proposer une seconde fois aux locataires d’exercer leur droit de préemption aux nouveaux prix et conditions.

Ils disposent alors d’un mois pour se porter acquéreurs à ces nouvelles conditions. Ils doivent ensuite signer l’acte authentique dans les deux mois qui suivent, ou quatre mois en cas de recours à l’emprunt.

De même, si l’immeuble fait l’objet d’une mise en copropriété en raison de la vente d’au moins un logement à un locataire, le notaire doit proposer aux locataires une seconde fois la vente des lots qu’ils occupent.

Conclusion

Lors de la vente en bloc d’un immeuble disposant d’au moins 6 logements, il est conseillé à l’acquéreur de renouveler les baux pour 6 ans. Dans le cas contraire, le droit de préemption des locataires entraine une procédure lourde, longue et potentiellement coûteuse. Qui plus est, en cas de volonté d’achat de la part d’un des locataires, l’obligation de créer une copropriété peut mettre en péril le projet de vente en bloc. 

Il est possible que le projet de l’acquéreur nécessite absolument le départ des locataires. Il est alors recommandé au propriétaire de notifier un prix et des conditions plus avantageuses que celles prévues lors de la vente. Ainsi, la négociation lors de la vente n’engendrera pas un second droit de préemption.