Comment vendre plus cher à un promoteur ?

Vous disposez d’une maison, d’un terrain ou d’un petit immeuble et vous vous interrogez sur son caractère constructible ? Vous avez raison, cela peut vous rapporter gros si votre bien est susceptible de recevoir une promotion immobilière.

QU’EST CE QU’UN PROMOTEUR IMMOBILIER ?

Promoteur immobilier : définition

Pour pouvoir vendre plus cher à un promoteur, il faut d’abord bien comprendre son métier. Une promotion immobilière est une opération de construction d’immeubles collectif. L’objectif du promoteur est de les revendre en bloc ou en lots pour effectuer un bénéfice. Ces opérations portent sur des bureaux, des locaux d’activité ou des centres commerciaux mais s’articulent surtout autour de l’habitation.

Les profils d’opérateurs réalisant ces opérations sont très variés. Selon les opérations, le promoteur peut être un particulier ou un des géants du marché comme Bouygues Immobilier, Vinci ou encore Kaufman et Broad.

Ils peuvent acheter des terrains nus, appelés « fonciers », ou des bâtis existants. Dans ce cas, la parcelle doit être éligible à la construction d’un immeuble bien plus grand.

Contexte

Les promoteurs sont en recherche constante de fonciers. Les terrains nus venant à manquer dans les grandes agglomérations, les maisons possédant de grands terrains et les petits immeubles sont désormais très prisés. C’est d’autant plus vrai lorsque plusieurs parcelles voisines possèdent également un potentiel de constructibilité.

Les promoteurs peuvent ainsi acheter une ou plusieurs parcelles voisines afin d’y démolir l’existant et construire des projets de plus grande ampleur.

Avantages

Grâce aux importantes marges générées sur ce type d’opération, il est possible de vendre votre plus cher à un promoteur qu’à un investisseur.

Généralement France Immeuble conseille la vente à un promoteur lorsque la valeur du bien est majorée d’au moins 20 %. En dessous, les conditions de ce type de vente deviennent trop contraignantes pour le gain escompté. Il est alors plus intéressant de vendre à un investisseur.

Inconvénients

Pour bénéficier de ce prix d’achat supérieur au marché, il faut accepter certaines conditions pouvant rallonger grandement le délai de vente et même annuler celle-ci si les conditions ne peuvent être remplies, notamment :

Permis de construire purgé de tout recours (6 mois minimum)
Etudes de sol concluantes (pas de pollution ni de carrière)
Pré-commercialisation (minimum de lots vendus en VEFA)

COMMENT SAVOIR SI JE PEUX VENDRE PLUS CHER À UN PROMOTEUR ?

Comment savoir si mon terrain est constructible ?

Connaître la surface constructible exacte nécessite une étude de constructibilité complète tenant compte des règles d’urbanisme contenues dans le PLU. Néanmoins quelques indices simples peuvent vous mettre la puce à l’oreille :

Grand terrain par rapport à la surface bâti
Immeubles ou constructions plus élevées à proximité immédiate

Ces indicateurs ne sont toutefois pas suffisants pour déterminer avec certitude si le terrain est constructible ou non. En effet, il est possible que même en l’absence de ces constatations votre terrain possède un potentiel de promotion.

Pour connaître toute le potentiel de votre bien, rapprochez-vous d’un spécialiste afin d’établir une étude de constructibilité complète.

Combien ça va me rapporter de vendre à un promoteur ?

Pour connaître le prix auquel un promoteur peut acheter votre bien, il est nécessaire d’établir un bilan promoteur détaillé.

Dans un premier temps, il faut déterminer avec précision la surface constructible et les différentes contraintes risquant de majorer les coûts de construction. Cela permet de calculer le coût total de l’opération comprenant entre autres les frais d’études techniques et d’architectes, la démolition et la construction, les impôts et taxes, les assurances…

On estime ensuite le chiffre d’affaires pouvant être généré. Sachant que les promoteurs cherchent généralement des opérations pouvant générer une marge nette représentant 15 à 20 % du chiffre d’affaires, on en déduit le prix maximal d’achat du terrain.

Par exemple, pour un bien d’une valeur marché de 1 600 000 € édifié sur un terrain permettant de bâtir un immeuble de 2 000 m2 :

Chiffre d’affaires prévisionnel (CA) = 10 000 000 €
Coût de démolition-construction = 6 000 000 €
Marge attendue = 15 % du CA soit 1 500 000 €
Prix du terrain = CA – Coût de l’opération – Marge attendue
Prix du terrain = 10 000 000 – 6 000 000 – 1 500 000 = 2 500 000 €
Soit un gain de + 900 000 € (+ 36 %) par rapport à une vente classique